II Les obligations particulières concernant les opérations d’acquisition réhabilitation de logements.
A-Justificatifs avant travaux
Le propriétaire doit justifier que le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Pour en justifier, le propriétaire fait établir un état descriptif qui renseigne les rubriques définies par le décret et l’arrêté du 19 décembre 2003, parus au Journal officiel du 21 décembre 2003. Le professionnel qui établit l’état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond aux caractéristiques de la décence. Le logement ne doit pas satisfaire aux normes décence pour au moins quatre rubriques.
Les rubriques devant être mentionnées et renseignées dans les états descriptifs avant et après travaux sont les suivantes :
1. Composition du logement :
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ; b) Surface habitable et hauteur sous-plafond au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
2. Etat général du gros oeuvre
3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. Etat de la toiture et de la charpente
5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasses
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. Etat des réseaux d’eau : a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
b) Evacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauffage : description et état général, adaptation aux caractéristiques du logement, dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage
B-Justificatifs après travaux/Justificatifs relatifs aux performances techniques du logement.
Après travaux de réhabilitation, le logement doit répondre aux performances techniques suivantes :
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation
2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeagues et faux plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante
4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;
5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion
6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) 10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement (...)
12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quelque soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence : _
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière à minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ; b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ; c) ou un chauffage par un système thermodynamique.
Au moins six de ces performances doivent avoir été obtenues à la suite des travaux. Pour en justifier, le propriétaire bailleur fait établir un nouvel état descriptif comprenant les mêmes rubriques que celles mentionnées pour l’état avant travaux.
La personne qui réalise l’état fournit également une attestation indiquant que :
les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent,
l’ensemble des performances est respecté et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
Pour les logements situés dans une copropriété, cette attestation indique en outre que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent (que les parties communes aient fait ou non l’objet de travaux) ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.
Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés sur le logement et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par arrêté.
Les deux états descriptifs du logement, ainsi que les attestations, sont réalisés par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.
C- Autres justificatifs à fournir pour le propriétaire pour la réhabilitation de son logement
Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, chaque fois qu’ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique :
un état des risques d’accessibilité au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (CSP : art L 1334-7)
8) Non-respect des engagements
En cas de non-respect des engagements, le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits, en cas de non-respect des engagements du bailleur, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou d’un des époux soumis à imposition commune).
9) Cas des SCPI
L’associé d’une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut soumettre, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de la souscription, son investissement au dispositif « Robien recentré ». A ce titre, il bénéficie de la déduction au titre de l’amortissement.
Cette déduction est égale à 6% pour les sept premières années, 4% pour les deux années suivantes, de 95% du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisées à compter du 1er septembre 2006.
La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction, non applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95% de la souscription serve exclusivement à financer un investissement conforme aux conditions prévues par le dispositif « Robien recentré » (conditions tenant à l’opération et à la location notamment).
L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
