Le décret du 10 août 2006 pris en application de la loi portant "Engagement national pour le logement" (publié au Journal Officiel le 16 août 2006) et l’arrêté du même jour procèdent à la réforme du dispositif Robien (désormais dénommé « Robien classique ») créé en 2003.
Décret n° 2006-1200 du 29 septembre 2006
A compter du 1er septembre 2006 (voir précisions sur les opérations concernées ci-après), le dispositif Robien est recentré, pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu.
Un nouveau dispositif (le « Borloo neuf » ou « Borloo populaire ») en faveur de l’investissement locatif intermédiaire dans le neuf ou ancien à réhabiliter est créé.
Les objectifs...
L’objectif est de réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :
recentrer la production de logements "Robien" sur les agglomérations les plus tendues,
répondre aux besoins des ménages aux revenus modestes et moyens grâce au « Borloo neuf ».
Les principales conditions...
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale.
Le loyer au m² est plafonné.
Les modifications...
Les modalités de l’amortissement sont modifiées
La durée de l’engagement ne peut être prorogée au-delà de 9 ans pour le « Robien recentré »
Le zonage est plus précis, avec la division de la zone B en deux zones B1 et B2
Les plafonds des loyers sont abaissés dans les zones les moins tendues
Les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006 peuvent continuer à bénéficier du « Robien classique » , pour lequel ces modifications ne s’appliquent pas. Néanmoins, les investissements réalisés à compter du 1er janvier peuvent également, au choix du contribuable, bénéficier du « Borloo neuf ».
Les différences essentielles entre le Borloo neuf (« populaire ») et le Robien recentré...
le « Robien recentré » est fiscalement moins avantageux : l’amortissement est limité à 50% du montant de l’investissement, sur 9 ans. Le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.
le « Borloo neuf » est fiscalement plus attractif : la déduction au titre de l’amortissement peut atteindre 65% sur 15 ans du prix d’acquisition ou de revient global du logement. Une déduction fiscale de 30% sur les revenus bruts est applicable. En contrepartie, les loyers sont plafonnés à 20% en-dessous de ceux du « Robien recentré » et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Les points communs...
Juridiquement, le « Borloo neuf » est une option au dispositif « Robien recentré » : les contraintes et les avantages applicables au dispositif « Robien recentré » (nature des opérations éligibles, affectation à la location, amortissement pendant la première année...) le sont également au dispositf « Borloo neuf », mais certaines contraintes et certains avantages sont accentués. En outre, le « Borloo neuf » est applicable dès le 1er janvier 2006, tandis que le « Robien recentré » n’est applicable qu’à compter du 1er septembre 2006.
Le « Borloo neuf » et le « Robien recentré » reposent sur le même zonage géographique (arrêté du 10 août 2006).
Nb : la zone B est désormais partagée en deux zones B1 et B2. *** Robien Recentré (applicable à partir du 1er septembre 2006 article 40 de la loi ENL )
1) Bailleurs concernés 2) L’engagement du propriétaire bailleur 3) Opérations concernées 4) Conditions relatives au loyer 5) Conditions relatives aux locataires 6) L’avantage fiscal 7) Obligations déclaratives des propriétaires bailleurs 8) Non respect des engagements 9) Cas des SCPI
1) Bailleurs concernés
Il s’agit des bailleurs, personnes physiques, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. L’immeuble peut également être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes). Le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.
2) L’engagement du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s’appliquent que sur demande du contribuable. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; elle est irrévocable. La durée de l’engagement de location est de neuf ans au moins, la location devant prendre effet dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
3) Opérations concernées
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines (sont exclues les propriétés rurales, c’est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d’une exploitation agricole) situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM.
Il peut s’agir de :
logements neufs ou en l’état futur d’achèvement acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, à compter du 1er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier ;
locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis à compter du 1er septembre 2006.
Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l’année).
4) Conditions relatives au loyer
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d’implantation du logement. _
Calcul du loyer (par m ²)
Pour les baux conclus en 2006 les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Zone A : 19,89 €
Zone B1 : 13,82 €
Zone B2 : 11,30 €
Zone C : 8,28 €
La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).
Exemple : vous louez à Lyon (zone B1) un logement neuf d’une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2. Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone B1 par cette surface.
Les zones géographiques sont fixées par l’arrêté du 10 août 2006 modifiant le précédent arrêté du 19 décembre 2003.
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d’euro supérieur.
5) Conditions relatives aux locataires
Il n’y a pas de condition de ressources du locataire. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou descendant du contribuable.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. L’administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement.
6) L’avantage fiscal
Il consiste en une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années,
4% de ce prix pour les deux années suivantes.
L’engagement et par conséquent l’avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans.
Au total, le bailleur est donc en mesure d’amortir 50% du coût d’acquisition du logement. En cas d’acquisition de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l’amortissement est calculée sur le prix d’acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d’amortissement débute le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ultérieurs donnent lieu à l’application d’une déduction au titre de l’amortissement au même taux que l’investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant de travaux d’amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d’un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant dix ans.
Le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros.
7) Obligations déclaratives des propriétaires bailleurs
I Justificatifs à fournir à l’occasion de tout investissement
Pour bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :
la déclaration d’option conforme à un modèle type.
l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d’un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel). _
